Se podría decir que desde la Revolución Industrial todos los sectores productivos han evolucionado de una forma vertiginosa gracias a la producción en serie o en cadena, cuyo fin es el de maximizar la eficiencia y reducir costes estandarizando todos los procesos. Sin embargo, en el sector de la construcción, y más concretamente en el de la edificación, los procesos industriales han sido muy limitados, debido quizá a que las viviendas prefabricadas siempre se han considerado construcciones de menor calidad comparándolas con las de obra, y ciertos aspectos como la seguridad, la comodidad o la privacidad no estaban totalmente garantizados. Con el paso de los años y debido a la mejora de los métodos y soluciones constructivas, así como la crisis en el mercado inmobiliario, ha potenciado que surjan nuevos modelos más económicos, precisos y sobre todo eficientes y ecológicos en el sector de la edificación.
Por ello, cada día hay más viviendas y edificios formados por grandes piezas o módulos ya prefabricados que sólo hay que encajar en obra como si de un enorme mueble de IKEA se tratase, sin embargo, aún representan un porcentaje marginal con respecto a la construcción tradicional, ya que el sector de la edificación presenta algunas características particulares que hacen que su grado de industrialización sea de mayor dificultad que la mayoría de actividades productivas. Algunas de estas características son:
- La actividad constructiva es nómada, es decir, con un emplazamiento cambiante de acuerdo a la ubicación de las obras.
- Existe un gran número de agentes y empresas que intervienen en los procesos de construcción de una vivienda, que suelen ser subcontratados.
- La construcción es una actividad que necesita ser flexible a los requerimientos de su demanda, lo que fomenta un menor grado de precisión.
- La inversión en investigación y desarrollo es muy escasa en comparación con otros sectores de igual relevancia para la economía.
Con todo lo anterior podríamos decir que la construcción industrializada trata, por tanto, de convertir la construcción de una vivienda (ya sea una vivienda unifamiliar o un bloque de viviendas) en una producción industrial, intentando introducir el trabajo en cadena en alguna de las fases de la construcción para así eliminar las tareas más manuales, caras y que requieran de mano de obra especializada, creando viviendas más baratas y de mayor calidad desde el punto de vista del confort y del ahorro energético. Sin embargo, existe una amplia gama con diferentes grados de industrialización de sus componentes y metodologías, así como del tipo de materiales utilizados y la tecnología aplicada que van desde lo más tradicional a lo más industrializado, por lo que en la actualidad podemos establecer la siguiente clasificación que desarrollaré con más detalle en un post posterior:
- Construcción ligera: Este conjunto de sistemas se basa en la construcción de un esqueleto formado por perfiles de acero galvanizado que soporte las cargas del edificio. Existen dos modalidades de este sistema principalmente: mediante paneles prefabricados con alma metálica, o mediante estructura ligera de acero galvanizado (conocido como Steelframing).
- Construcción con hormigón: Este conjunto de procedimientos constructivos se basa en la sustitución de las paredes, la estructura de pilares y los forjados por paneles de hormigón armado con capacidad portante. Los paneles pueden ser prefabricados, colocarse una vez el hormigón haya fraguado o realizar el encofrado in situ con hormigón autocompactante.
- Construcción modular: Consiste en dividir todo el edificio en bloques que pueden construirse por separado y ensamblarse en obra como un enorme puzzle. Esta idea puede realizarse en acero o en hormigón.
- Otras tipologías: En este apartado podríamos incluir la construcción de viviendas en madera, que ha sido muy popular en EEUU y en Canadá como edificación aislada, así como la construcción mediante containers, que se basa en la recuperación de elementos que han tenido otro uso para construir viviendas a imagen y semejanza de los contenedores de transporte marítimos, todo ello a partir de elementos reciclados.
PROYECTO DE INDUSTRIALIZACIÓN
Para construir un edificio por cualquiera de los sistemas de construcción industrializada anteriores es necesario disponer de un Proyecto de Industrialización, así como del correspondiente Proyecto Constructivo. El objetivo de este Proyecto de Industrialización es planificar todo el proceso constructivo y diseñar cada uno de los elementos necesarios, disminuyendo conflictos durante la ejecución, pero imposibilitando modificaciones a posteriori.
En rasgos generales este Proyecto de Industrialización debe contener:
1. - Adaptación del Sistema Industrializado
Este apartado consiste en adaptar el sistema constructivo a una obra concreta, variando la arquitectura del edificio si fuese necesario para abaratar costes innecesarios, intentando conseguir por lo general, una mayor uniformidad en los trabajos produciendo un ahorro en el tiempo de montaje al hacer las tareas más repetitivas. A partir de lo que se deduzca de este apartado, se diseñarán las piezas y se elaborarán los plazos y las órdenes diarias.
La documentación que se debe incluir es:
2. - Diseño de piezas
A partir de los documentos anteriores, se deben describir detalladamente todas las piezas que conforman el edificio, cada una debe estar numerada y representada en los planos.
En caso de necesitar encofrados, se deben incorporar planos detallados de los encofrados para cada una de las piezas, cuantas más piezas distintas haya, mayor número de encofrados habrá que realizar, lo que encarecerá el proyecto y ralentizará la ejecución de los paneles.
Si el método de construcción industrializada es con hormigón será necesaria una partida destinada a perfilería para montar los encofrados antes de empezar con la producción de paneles. Si por el contrario la estructura es metálica, la perfilería se recibe en obra conformada para únicamente tener que atornillar y no tener que realizar ningún corte, por lo que es necesario un cálculo de la estructura y unos planos detallados de todos los elementos.
3. - Memoria de nudos y detalles constructivos
En este apartado se incluyen los planos e instrucciones del proceso para ensamblar correctamente las piezas. Estas uniones pueden variar en función de las cargas que tengan que resistir o los elementos que tengan que unir.
4. - Planificación de obra
Al igual que en una obra tradicional se debe hacer una planificación donde se indiquen fechas de comienzo y fin de las diversas actividades.
5. - Acopio
Se debe especificar en un plan logístico un lugar de acopio en la parcela, especialmente si se usa el sistema de paneles de hormigón para realizar las labores de encofrado, fraguado, desmoldado y apilado hasta que se iza.
Para construir un edificio por cualquiera de los sistemas de construcción industrializada anteriores es necesario disponer de un Proyecto de Industrialización, así como del correspondiente Proyecto Constructivo. El objetivo de este Proyecto de Industrialización es planificar todo el proceso constructivo y diseñar cada uno de los elementos necesarios, disminuyendo conflictos durante la ejecución, pero imposibilitando modificaciones a posteriori.
En rasgos generales este Proyecto de Industrialización debe contener:
1. - Adaptación del Sistema Industrializado
Este apartado consiste en adaptar el sistema constructivo a una obra concreta, variando la arquitectura del edificio si fuese necesario para abaratar costes innecesarios, intentando conseguir por lo general, una mayor uniformidad en los trabajos produciendo un ahorro en el tiempo de montaje al hacer las tareas más repetitivas. A partir de lo que se deduzca de este apartado, se diseñarán las piezas y se elaborarán los plazos y las órdenes diarias.
La documentación que se debe incluir es:
- Una memoria descriptiva de la ejecución.
- La documentación técnica del proyecto de industrialización.
- Un análisis de costes.
- Planos generales de arquitectura e instalaciones.
2. - Diseño de piezas
A partir de los documentos anteriores, se deben describir detalladamente todas las piezas que conforman el edificio, cada una debe estar numerada y representada en los planos.
En caso de necesitar encofrados, se deben incorporar planos detallados de los encofrados para cada una de las piezas, cuantas más piezas distintas haya, mayor número de encofrados habrá que realizar, lo que encarecerá el proyecto y ralentizará la ejecución de los paneles.
Si el método de construcción industrializada es con hormigón será necesaria una partida destinada a perfilería para montar los encofrados antes de empezar con la producción de paneles. Si por el contrario la estructura es metálica, la perfilería se recibe en obra conformada para únicamente tener que atornillar y no tener que realizar ningún corte, por lo que es necesario un cálculo de la estructura y unos planos detallados de todos los elementos.
3. - Memoria de nudos y detalles constructivos
En este apartado se incluyen los planos e instrucciones del proceso para ensamblar correctamente las piezas. Estas uniones pueden variar en función de las cargas que tengan que resistir o los elementos que tengan que unir.
4. - Planificación de obra
Al igual que en una obra tradicional se debe hacer una planificación donde se indiquen fechas de comienzo y fin de las diversas actividades.
5. - Acopio
Se debe especificar en un plan logístico un lugar de acopio en la parcela, especialmente si se usa el sistema de paneles de hormigón para realizar las labores de encofrado, fraguado, desmoldado y apilado hasta que se iza.
VENTAJAS DE LAS VIVIENDAS INDUSTRIALIZADAS
- Menor Precio de Adquisición: La gran ventaja es sin duda que el coste de construcción de una vivienda industrializada, según estimaciones, es en promedio entre un 13% y un 24% menor que la misma vivienda de construcción convencional, además de que el precio de venta es cerrado por tratarse de un producto industrial. Así por ejemplo, el precio una vivienda unifamiliar estándar de unos 90 metros cuadrados de tipo modular podría costarle a un posible comprador entre 90.000€ y 110.000€ (sin incluir el precio del terreno).
- Mayor Velocidad De Construcción: Cuanto mayor sea el número de componentes prefabricados la construcción en la obra será más rápida y simple. En el caso de que la vivienda sea hecha completamente a base de módulos, la construcción implica básicamente la preparación del terreno y su urbanización, la construcción de los cimientos y el ensamblaje de los distintos módulos que conformaran la vivienda, permitiendo en algunos casos finalizar la vivienda en un plazo de 4 meses.
- Menor Estacionalidad en la Construcción de Viviendas: El hecho de que los elementos que conforman las viviendas industrializadas se realicen en fábrica, y por lo tanto no esté sujeta a las condiciones climáticas, hace que en la construcción de viviendas disminuya la estacionalidad y se mantenga un flujo de producción más constante durante el año.
- Mayor Control De Los Procesos: Los sistemas industrializados permiten un mayor control y a un menor coste, especialmente en la etapa de fabricación de los módulos o elementos prefabricados que la conforman, ya que se minimizan los costes causados por los retrasos. Además los procesos de control de calidad en la construcción prefabricada son más baratos que en los métodos de construcción tradicionales, ya que son centralizados.
- Menores Costes de la Mano de Obra y Aumento de Productividad: La construcción de viviendas industriales requiere, por un lado, de un menor número de trabajadores ya que se necesita menos mano de obra especializada y un menor nivel de habilidades en comparación con la construcción tradicional, y por otro, en los procesos de prefabricación las líneas de producción en serie requieren un menor número de trabajadores comparados con los necesarios para realizar esas mismas labores en la construcción tradicional in situ. Todo ello hace que en la construcción industrializada de viviendas los salarios asociados sean menores pero a la vez que exista una mayor productividad.
- Menores Costes de Financiación: Todos los proyectos inmobiliarios requieren financiación durante su periodo de construcción pero estos costes en viviendas industrializadas son más bajos debido a que el periodo que abarca su construcción es menor comparado con los métodos tradicionales, lo que significa un menor tiempo durante el cual se requiere de crédito para el pago de salarios, equipamiento y gastos de operación, lo que redunda en un menor gasto de intereses.
- Menor Probabilidad de Accidentes: Dado que la construcción de viviendas industrializadas requiere de un menor número de trabajadores en obra, se reduce la probabilidad de ocurrencia de accidentes. Esto perfectamente puede incidir en la contratación de seguros de accidentes laborales a un menor coste para la empresa.
- Menor Impacto Ambiental de la Construcción: Debido a la disminución del periodo de construcción, así como el menor nivel de desperdicios de materiales y emisión de CO2 en la obra.
DESVENTAJAS DE LA VIVIENDA INDUSTRIALIZADA
- Inflexibilidad de Modificaciones del Proyecto: Si existen detalles que queden mal definidos en el trabajo de planificación previo tendrá consecuencias negativas en la fabricación de la vivienda industrializada que serán difíciles de enfrentar posteriormente en la etapa de construcción o instalación. De hecho, por ser un método de fabricación en serie, una mala especificación en la etapa de planificación tiene consecuencias sobre el total de viviendas que hubieren utilizado estos componentes, y por lo tanto un gran impacto en los costes posteriores.
- Mayores Costes de Transporte: La utilización de un gran número de componentes prefabricados en la construcción de una vivienda que deben ser trasladados desde la fábrica hasta el sitio de ubicación definitivo lleva a que el gasto en transporte sea relevante en los costes de construcción, los cuales deben ser asumidos por los fabricantes directamente o por los compradores.
- Bajo enfoque al cliente o comprador de la vivienda: La excesiva uniformidad o producción en serie de las viviendas industrializadas puede hacer que sean poco atractivas para los potenciales compradores, sin embargo, esta uniformidad es una característica relevante y deseada para poder disminuir los costes de fabricación en una producción en serie de los componentes prefabricados, es decir, solo un conjunto mínimo de elementos prefabricados asegura, en parte, que la construcción de la vivienda muestre una relación calidad/precio competitiva comparado con los métodos convencionales de construcción.
- Calidad y acreditación: Para que este tipo de construcción de viviendas tenga viabilidad y se desarrolle es necesario que exista un mecanismo específico y obligatorio, acordado entre los diferentes agentes que conforman todo el proceso (inmobiliarias, constructoras, arquitectos, contratistas, fabricantes de productos, etc.), de manera que se establezca una estandarización o normalización de los productos prefabricados y la calidad de la construcción.
- Existencia de Procesos Críticos que Afectan a la Rapidez de la Obra: La rapidez en la construcción de la vivienda industrializada puede verse mermada por el tiempo de tramitación de las distintas licencias municipales y gubernamentales, que hacen retrasar los proyectos como ocurre en la construcción tradicional.
- Costes Fijos y Riesgo del Negocio: El sector de la construcción es de alta volatilidad, por la cual las empresas constructoras tienden a organizaciones más flexibles por obra y subcontratación de servicios que les permita minimizar los costes fijos y, por lo tanto, sus riesgos. Sin embargo los fabricantes de viviendas industrializadas y prefabricadas tienen importantes costes fijos asociados al funcionamiento permanente de las plantas donde se fabrican los componentes prefabricados de las viviendas. Por tanto, hechas las inversiones, estos mismos costes fijos llevan a la necesidad de alcanzar un nivel de producción mínimo que permita alcanzar las necesarias economías de escala en la producción de los componentes prefabricados que rentabilicen y justifiquen las inversiones en planta. De hecho, una escala de producción menor a los niveles mínimos puede acortar la diferencia con respecto a la construcción de viviendas tradicionales, haciendo dudosa su mejor relación calidad/precio.
- Mayor Gasto por Inversión en I+D: Para que el concepto de vivienda industrializada tenga el crecimiento y la aceptación adecuada, es necesario invertir en investigación y desarrollo que permita asegurar la calidad y durabilidad de las viviendas en el tiempo.
- Disponibilidad de Mano de Obra: En países con alta disponibilidad de mano de obra en el sector de la construcción la producción tradicional de viviendas puede ser más competitiva. De esta forma, sólo un encarecimiento relativo de la mano de obra que se refleje en un aumento de los salarios en relación al coste de financiación para la compra de maquinaria puede incentivar a las empresas constructoras a buscar una alternativa de producción de viviendas con mayor uso de maquinarias, tecnología y elementos prefabricados.
- Costes de financiación para la compra de viviendas: Aunque muchas de las viviendas industrializadas tienen precios más accesibles, este efecto positivo puede ser contrarrestado por los altos costes del crédito de financiación hipotecaria al cual se accede para la compra de estas casas, ya que los bancos no acceden fácilmente a entregar créditos hipotecarios para su compra, sólo otorgan créditos de consumo personales, y aquellos que logran un crédito hipotecario en general se ven sujetos a condiciones mucho menos favorables comparadas con aquellos que compran casas de construcción tradicional. Esta situación ha hecho que se desarrolle un importante mercado donde son los propios fabricantes de estas viviendas los que otorgan créditos de manera directa a los compradores, aunque a un coste de crédito superior al del mercado financiero. El resultado de todo ello, es un incremento del coste efectivo.
- Efecto sobre la plusvalía de las viviendas: La desconfianza que aún existe hacia este tipo de construcción hace que los mercados de reventa de las viviendas industrializadas sean bastante débiles y poco profundos, por lo que se produce una pérdida de valor de estas viviendas y de riqueza para sus dueños. Como consecuencia de ello, los inversionistas perciben un alto riesgo de tener en sus carteras de inversión estas casas, impidiendo que exista un mercado de reventa dinámico.
CONCLUSIONES
Hoy en día la vivienda industrializada es una gran alternativa que permite disminuir plazos y costes aumentando la seguridad y la calidad, siendo las circunstancias de cada proyecto las que deben determinar el grado de industrialización más adecuado en cada caso.
Por ello, desde mi punto de vista y debido a las ventajas de ahorro energético que ofrecen este tipo de construcciones, creo que veremos un gran desarrollo de este tipo de edificación en el futuro, especialmente en el caso de la vivienda modular, ya que es una gran opción para construcciones unifamiliares a un menor coste, como vivienda social para quienes disponen de una renta baja, o incluso como vivienda de emergencia tras catástrofes humanas o naturales. En cualquier caso, será el mercado y las circunstancias económicas y sociales quienes marcarán la evolución de este tipo de construcción.
Y tú, ¿te comprarías una vivienda industrializada?
Hoy en día la vivienda industrializada es una gran alternativa que permite disminuir plazos y costes aumentando la seguridad y la calidad, siendo las circunstancias de cada proyecto las que deben determinar el grado de industrialización más adecuado en cada caso.
Por ello, desde mi punto de vista y debido a las ventajas de ahorro energético que ofrecen este tipo de construcciones, creo que veremos un gran desarrollo de este tipo de edificación en el futuro, especialmente en el caso de la vivienda modular, ya que es una gran opción para construcciones unifamiliares a un menor coste, como vivienda social para quienes disponen de una renta baja, o incluso como vivienda de emergencia tras catástrofes humanas o naturales. En cualquier caso, será el mercado y las circunstancias económicas y sociales quienes marcarán la evolución de este tipo de construcción.
Y tú, ¿te comprarías una vivienda industrializada?